Pred začatím výstavby domu je bezpodmienečne nutné vybaviť všetky potrebné formality. Pokiaľ nezískame potrebné dokumenty, nemôžeme pokračovať v žiadnych stavebných prácach! Nezákonná výstavba je spojená s vážnymi finančnými dôsledkami!
Notárska zápisnica potvrdzujúca kúpu pozemku
Zmluva o kúpe pozemku musí mať formu notárskej zápisnice. Príslušný právny titul, ktorý potvrdzuje, že nehnuteľnosť je našim majetkom, je potrebný na nahlásenie výstavby domu na príslušnom úrade. To však nie je všetko – pred podpísaním zmluvy by sme sa mali ubezpečiť, že predávajúci má na túto nehnuteľnosť príslušný právny titul. Je tiež dobré sa uistiť, či má nehnuteľnosť prístup k verejnej ceste a či ju nezaťažujú ťarchy atď.
Miestny územný plán alebo územné rozhodnutie
Ďalším krokom je oboznámenie sa s miestnym územným plánom, ak existuje. Mali by sme skontrolovať, či nám umožní postaviť dom a či dom v danej oblasti môže vyzerať podľa našich očakávaní. Miestny územný plán je k dispozícii na nahliadnutie na obecnom úrade a v mnohých prípadoch aj na jeho webovej stránke. Ak má pozemok status stavebného pozemku, je potrebné podať žiadosť o výpis z územného plánu na odbor územného plánovania na miestnom úrade. Na tento dokument môžeme čakať až niekoľko pracovných dní, no v mnohých prípadoch ho môžeme získať aj v ten istý deň.
Ak pre danú oblasť neexistuje územný plán, možnosti využitia pozemku sa riadia územným rozhodnutím k nemu. Žiadosť o vydanie územného rozhodnutia k danému pozemku je potrebné predložiť na odbor územného plánovania príslušného obecného úradu. Takúto žiadosť môže predložiť ktokoľvek (nielen majiteľ pozemku). Mal by špecifikovať typ investície a charakteristiku zástavby, ako aj:
- situačnú a výškovú mapu,
- výkres a výpis z pozemkovej knihy.
Najvýhodnejšia situácia je, keď predávajúci už nadobudol k pozemku územné rozhodnutie, pretože vtedy ho môže kupujúci previesť na seba.
Vyššie uvedené dokumenty zahŕňajú okrem iného také informácie, ako je prípustná plocha budovy, typ a tvar budovy a jej strechy, a ďalšie požiadavky a pokyny určené miestnou samosprávou.
Architektonický a stavebný projekt domu
Pokiaľ poznáme územné rozhodnutie ku konkrétnemu pozemku a už máme príslušné dokumenty, môžeme pristúpiť k výberu projektu domu. Existuje veľa zaujímavých riešení. Môžeme sa rozhodnúť napríklad pre kúpu hotového architektonického projektu domu. Môžeme si objednať aj individuálny projekt od architekta. Plán využitia pozemku musí byť pripojený k architektonickému a stavebnému projektu domu. Má okrem iného definovať: umiestnenie budovy, prístupových ciest, a tiež zelene a ďalších prvkov, napríklad studne a septiku. Vykonáva ho autorizovaný geodet na mape určenej na projektovanie v mierke 1:500.
Ohlásenie stavby domu
Posledným krokom, ktorý by sme mali urobiť, aby sme mohli legálne postaviť dom, je ohlásiť stavbu domu. Zámer postaviť dom sa hlási na odbore územného plánovania miestneho úradu. V ohlásení stavby je uvedený druh, rozsah a spôsob vykonania stavebných prác, ako aj termín ich začatia. K ohláseniu musia byť priložené:
- 4 kópie stavebného projektu so stanoviskami, dohodami, povoleniami, ako aj ďalšie dokumenty, ktoré sa vyžadujú podľa osobitných ustanovení, spolu s osvedčením osoby, ktorá projekt navrhla, o tom, že je členom príslušnej stavovskej komory ( napr. komory architektov),
- vyhlásenie o práve disponovať danou nehnuteľnosťou na stavebné účely,
- územné rozhodnutie a rozhodnutie o využití pozemku, ak to vyžadujú predpisy o územnom plánovaní.
Odo dňa ohlásenia má správny orgán 30 dní na to, aby vzniesol námietku a vyzval na doplnenie nedostatkov. Toto je potrebné urobiť v stanovenej lehote, pretože nesplnenie tejto povinnosti bude mať za následok podanie námietky.
V prípade, že správny orgán nevznesie námietku, jedná sa o tzv. „tichý súhlas.“ Následne sa môžu začať stavebné práce. Predtým by však mal byť na miestnom úrade prevzatý opečiatkovaný stavebný projekt a stavebný denník. S výstavbou domu musíme začať do 3 rokov od ohlásenia stavby, po uplynutí tejto doby „tichý súhlas“ stratí svoju platnosť.
